IMMOBILIENBEWERTUNG UND CONSULTING

VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Das Verkehrswertgutachten – der Klassiker der Immobilienbewertung

Auf Grundlage des §194 Baugesetzbuches sowie weiterer relevanter rechtlicher Vorgaben erstellen wir ein fundiertes und nachvollziehbares Wertgutachten. Durch unsere DIN EN ISO 17024 Zertifizierung sind unsere Gutachten stets anerkannt und genießen in der Branche höchstes Ansehen.

Ein Verkehrswertgutachten ist immer dann erforderlich, wenn eine fundierte und rechtssichere Bewertung einer Immobilie gebraucht wird – zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf, im Rahmen von Erbauseinandersetzungen oder Scheidungen, zur Vorlage bei Banken für Finanzierungen, für steuerliche Zwecke wie die Erbschafts- oder Schenkungssteuer, zur Vermögensaufstellung oder bei gerichtlichen und behördlichen Verfahren wie Enteignungen.

KOMPAKTGUTACHTEN

Ein Kompakt- oder Kurzgutachten reicht in der Regel aus, wenn keine rechtlichen oder behördlichen Anforderungen bestehen und die Wertermittlung lediglich zur internen Orientierung dient – etwa bei einer ersten Kauf- oder Verkaufsüberlegung, zur Vermögensübersicht, für private Entscheidungen im Familienkreis oder als Grundlage für Gespräche mit potenziellen Käufern oder Investoren.

Es bietet eine fundierte Einschätzung des Immobilienwerts inklusive der gleichen Berechnung wie bei einem vollwertigen Verkehrswertgutachten, jedoch mit einem verkürzten Textteil.

WIRTSCHAFTLICHKEITSBERECHNUNGEN UND PORTFOLIOANALYSE

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist immer dann sinnvoll, wenn es um fundierte Entscheidungen rund um eine Immobilie geht.

Typische Fragestellungen dabei sind:

• Lohnt es sich, die Immobilie langfristig zu halten – oder ist ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoller?

• Ist eine energetische Sanierung empfehlenswert – auch unter Kosten-Nutzen-Aspekten?

• Sollte saniert oder lieber veräußert werden?

• Ist eine geplante Kapitalanlage in eine bestimmte Immobilie wirtschaftlich tragfähig?

• Welche Entwicklungspotenziale bietet das Objekt mittel- bis langfristig?

Im Rahmen der Analyse werden sowohl der aktuelle Zustand als auch mögliche Optimierungspotenziale berücksichtigt – sei es in verwaltungstechnischer, wirtschaftlicher, juristischer oder technischer Hinsicht.

Eine Portfolioanalyse im Immobilienbereich ist ein strategisches Instrument, das dazu dient, den gesamten Immobilienbestand eines Investors oder Unternehmens systematisch zu bewerten, um fundierte Entscheidungen hinsichtlich der Bewirtschaftung, Optimierung oder Veräußerung einzelner Objekte zu treffen. Ziel ist es, Transparenz über die wirtschaftliche Qualität der einzelnen Immobilien zu gewinnen, Potenziale zu identifizieren und Risiken zu minimieren.

Im ersten Schritt werden alle relevanten Objektdaten erhoben, darunter Lage, Baujahr, Nutzung (z. B. Wohnen oder Gewerbe), Mietverträge, Flächen, Instandhaltungszustand, Leerstände, Marktwerte, Mieterträge sowie technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauern. Anschließend erfolgt die Festlegung von Bewertungskriterien, nach denen die Immobilien beurteilt werden. Typische Kennzahlen sind etwa die Nettoanfangsrendite, das Wertsteigerungspotenzial, die Leerstandsquote, das Investitionsrisiko, der Instandhaltungsbedarf oder auch strategische Aspekte wie die Bedeutung der Immobilie im Gesamtkontext des Portfolios.

Im nächsten Schritt werden die Immobilien anhand dieser Kriterien bewertet – entweder qualitativ, quantitativ oder mittels eines standardisierten Scoring-Modells. Diese Bewertungen werden häufig in Form von Portfolio-Matrizen visualisiert. Eine klassische Darstellungsform ist beispielsweise die Rendite–Risiko-Matrix, in der Objekte je nach Performance in vier Quadranten eingeteilt werden (z. B. „Halten“, „Investieren“, „Sanieren“, „Verkaufen“). Solche Analysen helfen dabei, systematisch zu erkennen, welche Objekte im Portfolio starke Erträge liefern, welche wirtschaftlich schwächeln, aber Entwicklungspotenzial bieten, und welche möglicherweise aus strategischer Sicht abgestoßen werden sollten.

Ein zentrales Element in der Analyse – insbesondere bei vermieteten Immobilien – ist die Bewertung der Restnutzungsdauer nach § 6 ImmoWertV, da diese direkt auf den Gebäudeertrag und die steuerliche Abschreibung Einfluss nimmt. Eine verkürzte Restnutzungsdauer kann z. B. zu einer erhöhten AfA führen, was die Wirtschaftlichkeit eines Objekts verbessern kann.

Zusammengefasst ermöglicht die Immobilien-Portfolioanalyse eine ganzheitliche Betrachtung aller Bestandsobjekte. Sie schafft Entscheidungsgrundlagen für gezielte Investitionen, Sanierungen, Desinvestitionen oder eine strategische Neuausrichtung des Portfolios – mit dem Ziel, die Rendite zu optimieren, Risiken zu steuern und den Immobilienbestand langfristig zukunftssicher auszurichten.

DUE DILIGENCE ANALYSE

Eine Due-Diligence-Analyse (auch: Due Diligence Prüfung) ist eine umfassende Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf oder einer größeren Investitionsentscheidung. Ziel ist es, alle Chancen und Risiken eines Objekts frühzeitig zu erkennen und eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen.

Je nach Art und Umfang kann die Analyse verschiedene Bereiche abdecken:

• Rechtliche Due Diligence: Prüfung von Eigentumsverhältnissen, Grundbucheinträgen, Mietverträgen, Baurecht, Altlasten etc.

• Technische Due Diligence: Bewertung des baulichen Zustands, Instandhaltungsrückstaus, Sanierungsbedarf, energetischer Zustand usw.

• Wirtschaftliche Due Diligence: Analyse von Erträgen, Betriebskosten, Leerständen, Renditepotenzial und Marktumfeld

• Steuerliche und finanzielle Due Diligence: Prüfung von steuerlichen Auswirkungen und Finanzierungskonzepten

Sie wird meist von Investoren, Projektentwicklern, Banken oder Unternehmen beauftragt, bevor größere Summen investiert werden. Kurz gesagt: Die Due Diligence ist die „sorgfältige Prüfung“, bevor man sich vertraglich bindet.

Im Rahmen dieses Prozesses übernehmen wir die umfassende Analyse gemeinsam mit erfahrenen und spezialisierten Partnern – etwa Fachanwälten und Bausachverständigen – und stimmen uns dabei eng mit Ihnen und Ihren individuellen Bedürfnissen ab.

Dabei fließen nicht nur rechtliche und technische Aspekte ein, sondern auch Ihre strategischen Ziele, Ihre wirtschaftliche Situation, persönliche Erfahrungen sowie potenzielle finanzielle und juristische Risiken oder bestehende Belastungen der Immobilie.

RESTNUTZUNGSDAUERGUTACHTEN

Ein Restnutzungsdauergutachten (genauer: Gutachten zur Bestimmung der Restnutzungsdauer gemäß § 6 ImmoWertV) ermittelt die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Immobilie auf Basis ihres aktuellen baulichen und technischen Zustands. Gerade im steuerlichen Kontext kann das erhebliche Vorteile bringen: Wird nachgewiesen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich pauschal angesetzte, lässt sich die Abschreibung (AfA) entsprechend erhöhen. Dadurch kann die jährliche Steuerlast spürbar gesenkt werden. Das Gutachten berücksichtigt unter anderem Modernisierungen, Instandhaltungszustand, Nutzung sowie Lage und Marktumfeld der Immobilie.

Beispiel:

Ein Anleger kauft eine vermietete Immobilie für 300.000 € (Gebäudewert).
Die gesetzliche Abschreibungsdauer für Wohngebäude beträgt 50 Jahre, also:
300.000 € ÷ 50 Jahre = 6.000 € AfA pro Jahr.

Durch ein Restnutzungsdauergutachten wird nachgewiesen, dass die Immobilie nur noch eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren hat.
Neue Abschreibung: 300.000 € ÷ 25 Jahre = 12.000 € AfA pro Jahr.

Ergebnis:
Die jährliche Abschreibung verdoppelt sich.
→ Das zu versteuernde Einkommen sinkt um weitere 6.000 € jährlich,
→ was (bei z. B. 42 % Einkommensteuer) rund 2.520 € Steuervorteil pro Jahr ausmacht.

CONSULTING UND BERATUNG

Als Consultants in der Immobilienbranche begleiten wir unsere Kunden entlang des gesamten Lebenszyklus ihrer Immobilien – von der ersten Idee über den Ankauf, die Entwicklung und Bewirtschaftung bis hin zur Veräußerung. Wir analysieren Märkte und Standorte, bewerten Chancen und Risiken und unterstützen bei Investitionsentscheidungen mit fundierten Daten und klaren Strategien.

Im Bestand beraten wir bei der Optimierung von Immobilienportfolios, identifizieren Potenziale zur Wertsteigerung, prüfen technische und wirtschaftliche Aspekte – wie etwa die Restnutzungsdauer – und entwickeln nachhaltige Nutzungskonzepte. Bei Neubau- oder Sanierungsprojekten übernehmen wir Aufgaben in der Projektentwicklung und -steuerung, begleiten ESG-Strategien und sorgen dafür, dass Projekte effizient, wirtschaftlich und zukunftssicher umgesetzt werden.

Unser Ziel ist es, komplexe Entscheidungen greifbar zu machen und unsere Kunden dabei zu unterstützen, ihre Immobilien strategisch erfolgreich zu steuern – unabhängig, vorausschauend und mit einem ganzheitlichen Blick auf Markt, Objekt und Nutzer.